《民法典》的这些亮点,快来一起学习吧!(一)
2020/07/28

  2020年5月28日,十三届全国人民代表大会三次会议审议通过了新中国历史上首部民法典,这是中国特色社会主义法治体系建设进程中具有划时代意义的大事,是新时代我国社会主义法治建设的重大成果。

  《民法典》将于2021年1月1日起施行。《民法典》共7编,1260条,各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任,以及附则。在《民法典》施行后,现行的婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则九部民事单行法将同时废止。

  《民法典》被誉为“社会生活的百科全书”,每个人的生老病死、衣食住行、经济活动,都能从里面找到答案。全新亮相的《民法典》亮点纷呈,既和广大海外侨胞的切身利益息息相关,同时也聚焦诸多社会热点问题。但是《民法典》太长看不懂,怎么办?别着急,小编已经将《民法典》中和各位侨胞日常生活息息相关的知识点整理出来,配上解读更方便理解,快来和小编一起看看吧!

  一、房产篇

  侨胞虽人在海外,但大多数人在国内均是“有房一族”。《民法典》对房产买卖、抵押、居住、物业管理等方面都进行了一定的新增和改动,那么这些法律条文的变化会给“有房一族”带来什么影响呢?

  1、问:房屋产权登记错误是否可要求赔偿?

  答:经常有侨胞发现房产证上姓名、房产地址等信息登记错误,给当事人带来巨大不便甚至财产损失。《民法典》进一步聚焦产权人合法权利保护,完善不动产统一登记制度。其中第220条明确:“因登记错误给他人造成损害的,登记机关应当承担赔偿责任,登记机关赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”如果房屋产权人发现自己的房屋产权被登记错误,给自己造成损害的,有权要求登记机关赔偿损失。若产权人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。

  2、问:没有房产证也能永久居住?

  答:到总领馆办理过涉房产事务公证的侨胞都知道,办理出售房产类的委托书公证必须提供房产证。在我们的传统印象中,有房产证才能在房屋中永久居住,但你知道吗?此次《民法典》首次创设了一个全新的物权——居住权,虽然仅有6条,但却是一大亮点。根据《民法典》第368条至第370条规定,居住权无偿设立在他人享有所有权的住宅之上,自登记时设立,不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,当事人有约定的除外。居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。这相当于在房屋所有权之外,新设立居住权。不过,居住权只能保障居住权利,没有继承和转让的资格。即便如此,房子只要设立了居住权,即使没有房产证,居住权人也可长时间乃至终生居住。比如,一位老人生前受到保姆多年精心照顾,他去世后保姆便会居无定所,或会被他的继承人从房中赶走,从财产的传承角度来看,继承人取得房屋所有权人的房屋权利是毫无疑问的,但照顾老人多年的保姆居无定所也很不公平,也不符合人情,这种情况下,老人可以为保姆设立居住权,保姆便可以居住老人的房屋直至其去世。所以,大家以后买房子前,除了看有没有房产证,有没有抵押、租赁,还得看是否设立居住权哦!

  3、问:住宅70年产权到期后怎么办?

  答:有很多侨胞曾经到总领馆办理过购买房产类委托书公证,大家购买房产后普遍关心住宅建设用地使用权到期如何续期以及续期是否需要缴费等问题,《民法典》第359条作出规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。”也就是说,商品房70年的土地使用权到期后,土地的使用期限自动续期,不需要房屋产权人去额外申请,这下房屋产权人就不用担心未来房子会被收回。

  4、问:《民法典》如何保护业主合法权利?

  答:大家购买房产并入住后,常常遇到物业服务缺乏监管、物业服务质量低下和物业服务态度恶劣等烦心事。为了解决物业服务领域这些突出问题,《民法典》第943条规定了物业服务人信息公开义务,要求物业服务提供者应定期将服务收费标准、履行情况、维修资金使用情况等向业主公开;第944条第3款规定:“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”;第946条规定:“业主有权依照法定程序共同决定解聘物业服务合同,更换物业公司。”除此之外,《民法典》第282条还规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”也就是说,小区电梯广告、外墙广告收入归业主共有。《民法典》的上述新增规定为解决物业服务合同纠纷提供了法律依据,从法律上对物业管理行为进行约束,为房屋产权人的居住环境、财产权益保驾护航。

  5、问:我和我的两个哥哥按份共有一套房产,我想把我的份额出售给我的好朋友,但是我的两个哥哥也想购买我的份额,我可以直接把我的份额卖给我的好朋友吗?

  答:不可以,应当优先出售给两个哥哥。《民法典》第306条规定:“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。”这可不是友情和亲情的抉择问题,而是一道法律命题。

  6、问:租房期间,房东把房子卖了,我与原房东的租赁合同还有效吗?

  答:有效!《民法典》第725条规定:“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”不仅如此,《民法典》第726条还规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。”第734条规定:“租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”也就是说,你如果是一位租户,房东在出售出租房之前,应提前通知你,在和其他买家同等条件下,你有优先购买权,但是记住应在十五日内明确向房东表示购买,保障自身优先购买权!暂时不想买也没有关系,你不仅可以安心住到租赁合同到期,而且租赁合同到期后,若有其他房客来看房而你又想继续租的情况下,你还有在同等条件下的优先承租权。

  7、问:近年来,房屋买卖租赁“跳单”问题屡见不鲜,“跳单”要承担什么样的后果?

  答:跳得过中介,跳不过中介费!《民法典》首次对房产买卖租赁“跳单”有了明确规定。《民法典》第965条规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”本条其实就是针对日常生活中常见的中介服务中“跳单”进行的专门规定,强化了对中介人员的权利保护。“跳单”违约的范围不再局限于房屋买卖类中介合同,而是扩大到了所有类型的中介合同。对“跳单”违约的认定也不再要求中介合同中必须含有“禁止跳单”的相关表述。委托人只要实际享受到了中介服务,就不得利用中介公司提供的信息而又绕过中介签订合同。现代市场经济高度依赖各类专业化的中介服务,保护中介服务人员的合法权益,也就是维护市场经济运行的基本秩序。

  注:本文中所提及的案例、解读均来自网络,仅供参考,不代表本馆立场,不等同于法律法规或司法解释,也不构成任何法律建议。关于《民法典》的权威解释请以我国立法、司法机关的解释为准。对于争议中的特定事实和情况,不应将本文的任何信息作为采取行动或不行动的依据。如任何人以此作为依据行事造成损失,本馆概不负责,亦不承担任何法律责任。

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